بایگانی دسته ی نمای ساختمان

Société Civile Immobilière – SCI ، همچنین به نام Société de Gestion Immobilière شناخته می شود، ساختار قانون تجارت فرانسه است که هدف آن Financing و مالکیت یک یا چند اموال غیر منقول . اغلب، شرکت املاک مدنی مزایای بسیاری را برای همکاران که آن را تشکیل می دهند، افراد و / یا شرکت ها در تنظیمات مختلف خانوادگی و حرفه ای به ارمغان می آورد، زیرا این امر می تواند آنها را از املاک و مستغلات جدا کند: شرکای سهام سهام SCI که صاحب حقوقی است را نگه می دارد .

دارایی های املاک و مستغلات، نسبتا سنگین دارایی برای مدیریت هستند، هر دو به دلیل ارزش بالای آنها توسط بی حرکتی خود . در واقع، هزینه های خرید و هزینه های ساخت و ساز ساختمان ها و سایر اماکن سرمایه گذاری قابل توجهی را تولید می کنند که تأمین مالی آن باید در چند سال آینده برنامه ریزی شود؛ به موجب آن، ارزش قابل توجهی از اموال، هزینه های نگهداری آنها و مالیات املاک به شدت به تصمیمات مربوط به مدیریت اموال (ها) می پردازد.

مالکیت چند نفر از یک ملک واحد یا چندین نوع از انواع مختلف، همانطور که اغلب در مورد ارثیه است، بدون نتیجه از تصمیمات مدیریت اموال غیر منقول، که ممکن است برای اثبات لازم نیست که مناسب باشد به همین علت، در میان دیگر Société Civile Immobilière برای تسهیل مدیریت اموال توسط تعامل خود در حق مالکیت ایجاد شد.

چارچوب قانونی و مالی یک SCI

چارچوب قانونی SCI توسط قانون مدنی ( عنوان IX، فصل 2: ​​مقالات 1845 تا 1870 )

تعریف شده است.

رژیم مالیاتی که به SCI اعمال می شود بستگی به سرمایه آن دارد. این قانون در تعاریف تعریف شده و به عنوان سرمایه اجتماعی شناخته می شود. ارزش کل سهام تمام شرکا برابر با دارایی های اجتماعی (ارزش دارایی های املاک و مستغلات) منهای بدهی های اجتماعی (ارزش وام هایی است که باید پرداخت شود)

ارزش SCI = میراث املاک و مستغلات – وام های بازپرداخت

شرکتی که وام های زیادی برای بازپرداخت و دارایی های کم دارد، به این معنی است که یک دارایی کم سود خالص دارای سرمایه کم اجتماعی است. برعکس، یک شرکت با ارزش خالص بالا، بسیاری از دارایی های املاک و مستغلات و بدهی های کم، سرمایه اجتماعی قوی دارد.

مقررات SCI

مقررات SCI را می توان توسط شرکای نوشته شده است. ممکن است مقررات مدل را بدست آوریم، اما با این وجود، از طرف یک حرفه ای توصیه می شود. مداخله یک دفتر اسناد رسمی تنها در صورت سهم یک ساختمان یا اجاره طولانی مدت بیش از 12 سال مورد نیاز است؛ همچنین برای یک SCI بین همسران توصیه می شود تا از تجدید نظر در بازرسی مالیاتی به عنوان یک هدیه پوشیده شده جلوگیری شود.

مقررات SCI باید موارد زیر را ذکر کند:

شکل جامعه

اشکال مختلف SCI وجود دارد که به استفاده مورد نظر بستگی دارد.

• • کرایه SCI : برای همکاران (به طور کلی از همان خانواده) برای درآمد حاصل از یک واسطه املاک و مستغلات، بدون اینکه مالک آن باشد، سود است؛ این فرم بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد. صاحب SCI صاحب ملک املاک و مستغلات می کند تا آنها را در میان شرکای خود توزیع کند، که احتمالا توسط این مالیات شرکت کاهش می یابد، اگر این گزینه حفظ شود. شرکا مجبور به پرداخت مالیات بر درآمد جمع آوری شده می شوند: درآمد املاک و مستغلات برای افراد، سود صنعتی و تجاری برای اشخاص حقوقی. اجاره SCI همچنین به همکاران اجازه می دهد تا از مزایای به طور معمول در افراد (قانون Robien) بهره مند شوند و اجازه انتقال ثروت را با هزینه کمتر می کنند.

• • SCI ساخت و ساز فروش : در نظر گرفته شده برای حرفه ای که مداخله در تامین مالی و یا تحقق فعالیت املاک و مستغلات، به ویژه برای یکی در ارتقاء املاک و مستغلات، مقام قراردادی و خرید و فروش.

• • نامگذاری SCI : این فرم از SCI به همکاران اجازه می دهد تا یک ملک را ایجاد کنند تا بعدا تقسیم شود. سهام اسنادی اسناد، امکان بهره برداري از اموال را فراهم می آورد.

• • SCI از زمان استفاده از بارگذاری : همچنین شرکت timeshare نامیده می شود، این SCI است که هدف آن مدیریت اموال برای یک هدف غیر انتفاعی است؛ این اجازه می دهد تا شرکای مختلف به دست آوردن سهام شرکت برای لذت بردن از اموال برای یک دوره خاص، معمولا تعداد مشخصی از هفته در هر سال. این سیستم مربوط به “Time Share” است که در ایالات متحده بسیار گسترده است.

هدف جامعه

اگر هدف صرفا civil باشد ، یعنی محدود به خرید و / یا ساخت و ساز ساختمانها و مدیریت ساختمان، این شرکت مالیات شفاف خواهد داشت و تنها شرکای بر درآمد به دست آمده مالیات خواهند پرداخت ؛ فروش ساختمان تنها می تواند به طور انحصاری در نظر گرفته شود.

اگر هدف شرکت تجاری ، خرید و / یا ساخت و ساز از اموال برای فروش مجدد، SCI خواهد مالیات مالیات بر شرکت ، به عنوان بازرگان خوب.

شرکای بنیانگذار

یک SCI باید توسط یک حداقل از دو فرد فیزیکی یا اخلاقی تشکیل شود، صرف نظر از ملیت ها و سنین آنها؛ ناهنجاران غیر آزاد می توانند تنها با یک نماینده قانونی شرکت کنند.

اگر احزاب به وضوح ضوابط و شرایط ورود شرکای جدید و کمک های مربوط به سرمایه را تعریف کنند، این شرکای جدید ممکن است ناشناس باشند. مجوزها نیازی به اصلاح ندارد تا شامل شرکای جدید شوند.

علامت

یک SCI ممکن است به نام آزادانه نامگذاری شده باشد ، تا زمانی که نام انتخاب شده قبلا با INPI ثبت نشده است.

دفتر مرکزی

SCI باید آدرس واقعی را داشته باشد ؛ این یکی لزوما محل مالکیت SCI نیست

مدت زمان وجود

قانون مدنی حاکی از این است که یک SCI باید مدت زمان محدودی داشته باشد که ممکن است از 99 سال پس از ثبت نام در ثبت نام بازرگاني و شرکت ها تجاوز نکند. این ممکن است پس از توافق شرکا در طول عمر SCI گسترش یابد

سرمایه اجتماعی

سهم هر یک از شریک ها با مشارکت هر یک از طرفین تعیین می شود (به استثنای مشارکت در صنعت). کمک می کند:

• • در ارز : نقره

• • در نوع : ساختمان، ساختمان، زمین

• • در صنعت : تخصص فنی، زمان کار

حداقل حداقل سرمایه پایتخت SCI وجود ندارد. حداقل و حداکثر سرمايه می تواند در مقررات از پیش تعریف شده باشد و در طول زمان بدون هیچگونه تطابق رسمی، اعلامیه قانونی یا تغییر مقررات تغییر می کند.

مشارکت در نوع به طور آزادانه بین شرکا بحث می شود، می تواند به مبدأ SCI منتقل شود یا به تعویق افتاده ، مطابق شرایط شرعی که توسط طرفین در عمل نیازهای و نیازهای جامعه برای بودجه.

انتشار 19459016 ممکن است به توزیع درآمد بین شرکا مربوط باشد: این ممکن است سودمند باشد، زیرا مقامات مالیاتی ممکن است موافقت کنند که فقط ارزش سهام در امضا را در نظر بگیرند و نه در انتشار برای محاسبه سود سرمایه

در مورد مشارکت یک فرد متأهل تحت برنامه جامعه ، همسر باید رضایت خود را در زمان امضای قرارداد داشته باشد و در نهایت از تقاضای او نیمی از سهام همسرش را رد کند .

شرایط عملیات

یک SCI باید توسط یک یا چند مدیر مدیریت شود که ممکن است از یک حقوق دریافت کنند یا نه و باید گزارش مدیریت را به مجمع عمومی ارسال کنند همکارانی که هر ساله ملاقات می کنند. مدیر ممکن است توسط تصمیم اکثریت سهامداران اخراج شود؛ بنابراین بند می تواند به مقررات برای ارائه یک مدیر معاون بازنشسته معرفی شده است.

خروج از یک همکار SCI نیز باید ارائه شود، زیرا قانون مدنی تصریح می کند که سهام یک SCI را نمی توان فروخت (فروش، اهدا …) فقط به صعود کنندگان و فرزندان یک شریک، با توافق همه همکاران . مقررات همچنین می توانند اکثریت واجد شرایط [19459017(اکثریتیادوسومبهعنوانمثال)رابرایتصویبانتقالسهامبدونموافقتهمهشرکاوبرایتکمیلمقرراتارثقانونیدرصورتمرگتعیینکنندازیکیازشرکا

از سرگیری تعهداتی که از جانب SCI در شکل گیری گرفته شده است در یک معادله ضمیمه به مقررات همه هزینه ها و تعهدات شرکا از طرف شرکت تا زمانی که امضاء مقررات انجمن و نمایندگان مجاز (شرکا یا مدیر غیر مرتبط) تا ثبت نام SCI. این قانون پس از آن به طور خودکار بازپس دادن تعهدات توسط SCI را در بر می گیرد.

حسابداری یک SCI

مدیر یک SCI باید یک حسابداری داشته باشد، زیرا مقامات مالیاتی می توانند از توجیه فعالیت های شرکت بپرسند. او همچنین باید حساب ها را به نشست سهامداران هر ساله ارسال کند ، وظیفه ای که مهمتر از زمان است، شرکا به طور نامحدود مسئول بدهی های اجتماعی SCI نسبت به سهام خود هستند .

به غیر از شرکت هایی که مالیات شرکت را انتخاب می کنند، SCI اغلب “ به طور فزاینده شفاف ” است: شرکا شخصا به مالیات بر درآمد اموال دریافت از بازپرداخت اجاره و هزینه های پرداخت شده توسط SCI

گزینه پرداختن به SCI به مالیات بر شرکتها ممکن است هنگام خرید وام برای املاک و مستغلات مناسب باشد: این وام ها پس از آن می تواند به عنوان استهلاک ساختمان ها در نتایج مالی محسوب شود که به عنوان مبنایی برای محاسبه مالیات استفاده می شود؛ به این ترتیب، چنین SCI ها “ فیزیکی مبهم ” می باشند. این گزینه همچنین می تواند مورد استفاده قرار گیرد اگر درآمد به شرکا به منظور سرمایه گذاری و دوباره سرمایه گذاری یا توزیع مجدد پس از آن مجددا توزیع نشود.

مزایای SCI

اصل اساسی SCI به جدا کردن یک گروه از افراد یا شرکت (ها) از مالکیت یک میراث املاک و مستغلات با تشکیل یک ساختار مستقل قانونی است که به منظور تسهیل مدیریت آن، در طرح مالکیت مستقیم کلاسیک قرار گرفته است. SCI به طور قانونی مالک املاک و مستغلات است؛ شرکا، اشخاص طبیعی و / یا اشخاص حقوقی سهام این شرکت را دارند.

مزایای املاک

SCI اجازه می دهد جلوگیری از انسداد از املاک و مستغلات : مدیر SCI می تواند تصمیم گیری برای مدیریت املاک و مستغلات با وجود اختلاف نظر ممکن بین شرکا . اگر یکی از شرکا بخواهد سهام خود را به فروش برساند، دیگران را مجبور نمیکند که همین کار را انجام دهند، همانطور که مالکیت یک ملک تقسیم نشده است، خصوصا در زمان ارثی.

SCI اجازه می دهد تا برای محافظت از املاک و مستغلات یک شرکت در صورت جلسه دادرسی . اگر مستقل از SCI املاک و مستغلات را در اختیار شرکت عامل قرار دهد، مالکیت نمی تواند توسط طلبکاران مورد استفاده قرار گیرد. با این وجود لازم است که اطمینان حاصل شود که دارایی ها و روابط دو شرکت متفاوت هستند و انتقال ارزش ها از شرکت عامل به SCI از طریق اجاره بیش از حد ارزش یا کار پرداخت شده وجود ندارد. برای مثال، شرکتی که بدون غرامت از SCI کار می کند، می تواند مرز میان دو شرکت را به صورت قانونی منسوخ کند. در مورد مدیر شرکتی که مسئولیت و مالکیت سهام در SCI است، آنها به طور قابل توجهی نسبت به املاک و مستغلات جذب جالب می شوند؛ زیرا آنها نمی توانند به راحتی به فروش برسند.

برای کسب و کارهای خانوادگی، SCI اجازه می دهد تا مدیریت املاک و مستغلات را به تواناترین وارثان مصادره کرده و به دیگر وارثان، به خصوص کسانی که به طور قانونی قادر به مدیریت اموال خود نیستند، از جمله معدنچیان.

برای پیروزی، SCI مزایای بومی را ارائه می دهد، زیرا، بر خلاف یک اموال، آن را می توان در قسمت های منتقل کرد. با انتشار اهداف در زمان، این اجازه می دهد تا از کمک های موجود در قانون فرانسه برای کمک های مالی که در طول عمر اهدا کننده انجام می شود بهره مند شوند و بنابراین کاهش مالیات ارث بری می شود.

آزادی برای پیش نویس مقررات اجازه می دهد تا کنترل، از جمله مدیر غیر قابل جابجایی SCI، با کمی سهام، که ممکن است عملی در مورد انتقال، تخصیص، و یا جانشینی.

هنگامی که یک شرکت منتقل می شود، ارزش گذاری آن اغلب بر مبنای درآمد و نه دارایی آن استوار است. بنابراین، املاک و مستغلات در اغلب موارد در شرکت هایی که مستقیما به تولید وابسته نیستند، کم اهمیت است. بنابراین SCI می تواند دارایی های املاک و مستغلات را از شرکت عامل جدا کند، که به این ترتیب آسان تر قابل انتقال است . خریداران دیگر نیازی به خرید مسکن ندارند که دیگر در معرض خطر ناکافی قرار دارند.

مزایای مالیاتی

اجاره SCI اجازه می دهد جدا کردن املاک و مستغلات از فعالیت های یک شرکت و توزیع درآمد اموال به شرکای SCI . شرکت عملیاتی به SCI می پردازد، که پس از کسر هزینه های دیگر به عنوان وام از قرض گرفتن، این درآمد را در میان شرکای مختلف به ترتیب با توجه به سهم سرمایه خود، توزیع می کند. این درآمد مستقل از شرکت عامل است که می تواند به طور جداگانه فروخته شود. این درآمد ملک پس از پرداخت مالیات به شرکای مالیات بر درآمد است.

اجاره ها و اتهامات توسط شرکت ها از سودشان محاسبه می شود که ممکن است توسط مقامات مالیاتی مالیات داده شود. به جای مالک بودن، یک شرکت عامل می تواند مزایای پرداخت اجاره به SCI داشته باشد، که پس از آن از مزایای مالیاتی آن کاسته می شود . با این حال، این اجاره ها نباید بیش از حد باشد تا غیر عادی نباشند و بنابراین در سود بازپرداخت می شود که پایه مالیاتی را تشکیل می دهد.

اگر SCI سیستم مالیات شرکت را انتخاب کند، ممکن است هزینه های خرید املاک و مستغلات را از سود مالیاتی آن کسر کند.

اگر SCI دارای فعالیت مدنی باشد، مالیات بر ارزش افزوده معلق نمی باشد؛ با این وجود می تواند مالیات بر ارزش افزوده را در مورد اجاره های جمع آوری شده انتخاب کند، که این امر به بازپرداخت مالیات بر ارزش افزوده مربوط به سرمایه گذاری های املاک و مستغلات و صرفه جویی در حق اجاره می پردازد.

هنگامی که سهام سهام SCI منتقل می شود، ارزش خالص آن ثبت می شود : این ارزیابی باعث می شود که بدهی های باقی مانده برای بازپرداخت یک مجموعه ملک کسر شود. این مزایای مالیاتی را بیش از مالکیت مستقیم ارائه می دهد که با ارزش ناخالص دارایی های املاک و مستغلات که باید منتقل شود، اندازه گیری می شود.

معایب SCI

شرکای مسئول بدهی SCI بدون محدودیت هستند . در صورت شکست مذاکرات در بقعه شرکت، وام دهندگان SCI می توانند به سمت شرکا تبدیل شوند که پس از آن باید بدهی ها را پرداخت کنند، حتی اگر آنها برای انجام این کار باید دارایی خود را انجام دهند. اما مسئولیت آنها چندان هم نیست : هر یک از طرفین مسئولیت بدهی های SCI را تنها به میزان درصد مشارکت خود در سرمایه حفظ خواهد کرد.

برای بهره گیری از مزایای مالیاتی مختلف SCI، باید فعالیت واقعی داشته باشد و از الزامات مختلف قانونی، حسابداری و مالیاتی متناسب باشد. این مقررات متفاوت لزوما شامل مجموعه ای از هزینه های می شود که باید در نظر گرفته شود .

تفکر پیشرفته قبل از تشکیل یک SCI ضروری است، که باید از داوری درباره تمام مزایا، معایب، هزینه ها و تعهدات قانونی نسبت به سایر گزینه ها (اموال مستقیم، سایر اشکال جامعه …) برای جلوگیری از ورود به SCI، سادگی ظاهری آن ممکن است گمراه کننده باشد. برای به دست آوردن سود از SCI، لازم است دقیقا مشخص شود که هدف آن، پارامترهای مختلف ایجاد و انحلال شرکت و همچنین احتمال ورود و خروج از همکاران جدید است. کمک یک متخصص می تواند ارزشمند باشد.

اگر SCI فعالیت تجاری داشته باشد، که ممکن است در برخی از مونتاژهایی که قبلا ارائه شده است، سودمند باشد، مالیات بر شرکتها خواهد بود . برای یک مالیات شفاف از SCI، یعنی یعنی مالیات بر شرکای تحت سیستم مالیات بر درآمد ، SCI باید به وضوح به عنوان یک شیء مدنی تعریف شود.

هنگامی که SCI برای تامین مالی یک دارایی املاک و مستغلات یک شرکت استفاده می شود، دارایی های املاک و مستغلات با هزینه کمتر به دست می آیند: اجاره های پرداخت شده توسط شرکت های تجاری، بازپرداخت وام و منافع آن را جبران می کنند. . با این وجود، اجاره ، با این حال به طور کلی کمتر از بازپرداختها است، که منجر به نیاز سرمایه کوتاه مدت می شود . و از آنجایی که نرخ بهره بانکی کاهش می یابد – سهم سود در بازپرداخت های ثابت باقی می ماند، SCI مجبور خواهد شد که در سالهای 19459003 مالیات بر دارایی ها افزایش یابد؛ زیرا این علاقه کاهش می یابد. این افزایش مالیات توسط اجاره ای که همیشه به وام اصلی بازگردانده می شود، جبران نخواهد شد. این برنامه مالی باید براساس مدت زمان وام توسط همکاران SCI برنامه ریزی و برنامه ریزی شود

ایجاد یک SCI

برای تشکیل SCI، لازم است که تمام مراحل اداری لازم، ثبت نام، اخطار قانونی و ثبت نام را تکمیل کند. جزئیات تشریفات مورد نیاز را می توانید در مرکز فرمت های شرکت از شهر یا بخش خود بدست آورید.

هرچه هدف شما باشد، پیش از آغاز هر مرحله، توصیه متخصص برای پروژه املاک و مستغلات و SCI توصیه می شود.

[ad_2]
[og_img]

Source link